A 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal interrompeu, neste domingo (22/2), um julgamento sobre a exigência de escritura pública para contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).O caso era analisado em julgamento virtual desde o último dia 13. O relator da ação, ministro Gilmar Mendes, votou contra a obrigatoriedade de escritura pública para negócios fora do SFI ou do SFH e foi acompanhado pelo ministro Dias Toffoli. O ministro Luiz Fux, porém, pediu vista dos autos e adiou a conclusão do julgamento, que ainda não tem data para ser retomado.
O colegiado discute o alcance da Lei 9.514/1997, que regula as formas de financiamento imobiliário no Brasil. O artigo 38 da norma permite que os contratos sejam firmados por escritura pública ou por instrumento particular, que têm a mesma validade.
Em junho de 2024, porém, o Conselho Nacional de Justiça editou os Provimentos 172/2024 e 175/2024, que limitaram o uso do instrumento particular a entidades autorizadas a operar no SFI ou no SFH, as principais modalidades de financiamento imobiliário no país.
Segundo as normativas do CNJ, a escritura pública deveria ser obrigatória para todos os outros tipos de negócio, como compra e venda direta entre particulares, contratos de gaveta, permutas e leilões.
Em novembro de 2024, porém, esses dois provimentos foram suspensos em caráter liminar pelo corregedor Nacional de Justiça, Mauro Campbell. Ele reestabeleceu a interpretação mais ampla da lei, que permite que todos os agentes, públicos ou privados, de dentro ou fora do SFI, usem o instrumento particular com força de escritura pública.
Querela no Supremo
A disputa chegou ao STF em março de 2025. O partido Podemos ajuizou mandado de segurança para restabelecer a necessidade da escritura pública para os contratos fora do SFI e do SFH.
Na visão do partido, a exigência da escritura aumenta a segurança jurídica, já que oferece uma proteção extra contra fraudes, o que constitui medida em favor do consumidor.
Essa posição foi reforçada em dezembro do ano passado pela Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), do Ministério da Justiça e Segurança Pública. Em um parecer editado em resposta a um questionamento do deputado federal Kiko Celeguim (PT-SP), o órgão consumerista entendeu que a escritura pública não é uma mera burocracia, mas uma proteção ao consumidor.
“A escritura pública não se reduz a formalidade burocrática, mas desempenha função pública essencial esclarecimento jurídico, assegurando ao consumidor informação qualificada, compreensão adequada do conteúdo contratual, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio, reduzindo o risco de práticas predatórias”, afirmou o parecer assinado por Daniel Carnaúba, coordenador-geral de estudos e monitoramento de mercado da Senacon.
O ministro Gilmar Mendes, contudo, vou contra a exigência de escritura pública. Na visão do decano do STF, impor o uso do documento para contratos que hoje podem ser fechados com instrumento particular criaria uma obrigação não prevista em lei e aumenta de forma irrazoável os custos da transação imobiliária.
“A redação do art. 38, da Lei 9.514/97 não excluiu nenhuma das formas possíveis de celebração do contrato de alienação fiduciária, prevendo tanto a celebração da avença por escritura pública ou por instrumento particular com efeito de escritura pública”, considerou Gilmar em seu voto.
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MS 40.223
Fonte: Conjur