O locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção em razão das benfeitorias necessárias e úteis feitas por ele no imóvel. Quem deixa de cumprir a principal obrigação do contrato — o pagamento dos aluguéis e encargos — não pode invocar o direito para garantir eventual indenização pelas melhorias.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça rejeitou o recurso especial de uma locatária que, apesar de estar em débito com a proprietária, pretendia permanecer na posse do imóvel até receber a compensação.
Direito de retenção é a possibilidade de permanecer com o bem até ser indenizado por valores que lhe sejam devidos em razão de benfeitorias feitas no imóvel.
O caso teve origem em ação de despejo proposta pela locadora, que pedia a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.
Embora tenha reconhecido que a locatária fez as benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável, o juízo de primeiro grau decretou o despejo e a condenou a pagar os débitos, assegurando-lhe, contudo, o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas e de compensar os valores gastos com a reforma.
O Tribunal de Justiça de Goiás afastou o direito de retenção do imóvel, mantendo os demais pontos da decisão. Para a corte estadual, à luz do princípio da boa-fé esse direito somente pode ser exercido por um locatário que esteja em dia com as suas obrigações contratuais.
Em recurso especial, a locatária sustentou que o TJ-GO restringiu de forma indevida e desproporcional o seu direito de retenção, apesar do reconhecimento das benfeitorias necessárias e úteis que realizou. Segundo a recorrente, os investimentos na reforma foram expressivos e significaram praticamente uma reconstrução do imóvel.
Posse de boa-fé
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção é um instrumento voltado a assegurar o pagamento de indenização por benfeitorias no imóvel. Ela ressaltou, porém, que a indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé.
Assim, é possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso implique, necessariamente, a possibilidade de retenção do imóvel.
Segundo a ministra, na locação o pagamento regular de aluguéis e encargos é o que sustenta a posse de boa-fé. O inadimplemento, por sua vez, rompe o equilíbrio contratual entre as partes e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem.
“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel”, afirmou a relatora.
Nancy Andrighi acrescentou que, na locação, não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação principal que legitimava a própria fruição do bem. Para a relatora, a ausência de pagamento rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé objetiva necessária ao exercício do direito de retenção.
“Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva“, concluiu a relatora. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
Fonte: Conjur
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REsp 2.233.373