A transferência da propriedade imobiliária se dá tão somente com a averbação do título translativo junto à matrícula do bem, conforme disposição expressa do artigo 1.245 do Código Civil.
Logo, acaso a troca de titularidade não seja averbada junto ao Registro de Imóveis, podem sobrevir transtornos futuros tanto para o antigo quanto para o novo proprietário.
Isso porque o antigo proprietário (vendedor ou doador) continuará a responder pelos débitos de IPTU posteriores à transferência não averbada, enquanto o novo (adquirente ou donatário) ficará sujeito a ver o bem penhorado por débitos tributários que antecedam a aquisição.
Foi por este viés que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul deu provimento a recurso de apelação interposto pelo Município de Santana do Livramento, para declarar como legítima a penhora efetuada sobre imóvel que já havia sido objeto de contrato particular de compra e venda.
No acórdão relatado pelo desembargador José Aquino Flores de Camargo, restou consignado que “ausente o registro do título translativo no Registro de Imóveis, não há cogitar da nulidade da penhora incidente sobre o imóvel objeto do IPTU, presente a legitimidade do proprietário registral para figurar no polo passivo da execução e a natureza propter rem do imposto.”[1]
Cumpre destacar que os negócios particulares não são oponíveis ao Fisco, sendo o registro nos órgãos públicos a única forma de se alterar a responsabilidade pelo pagamento de tributos.
Portanto, na compra e venda de imóveis se faz importante a presença de acompanhamento especializado tanto para vendedores quanto para compradores, para que sejam evitados transtornos que podem resultar inclusive na perda do bem.
Acórdão TJRS nº 70070130976.