O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), por maioria de votos, proferiu decisão favorável ao fisco no processo 15746.725123/2023-13, ao definir que a alienação de três imóveis por uma empresa enquadrada no regime de lucro presumido deve ser tributada como ganho de capital, e não como receita operacional. A controvérsia central girava em torno da correta classificação fiscal da receita obtida com a venda de propriedades, questionando se a previsão de atividades imobiliárias no objeto social seria suficiente para caracterizar a operação como parte do ciclo operacional da pessoa jurídica. A decisão analisou detalhadamente o contexto fático e jurídico para determinar a natureza da receita para fins de Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), mantendo a autuação que elevou o débito para R$ 28.900.151,47.
A autuação fiscal teve origem na análise da alienação de três imóveis em Guarulhos/SP, ocorrida no ano-calendário de 2018. A fiscalização apurou que a empresa, que era optante pelo lucro presumido, vendeu os únicos imóveis de seu ativo, os quais haviam sido adquiridos em 2016 e geravam receitas de locação intragrupo desde então. Apesar de o objeto social da empresa incluir “holding de instituições não-financeiras”, “aluguel de imóveis próprios” e “compra e venda de imóveis próprios”, a autoridade lançadora concluiu que a pessoa jurídica não exercia, de fato, atividade mercantil imobiliária. A fiscalização argumentou que a operação se tratava de um “desfazimento de ativo imobilizado” e não de uma atividade empresarial regular de compra e venda de imóveis, conforme detalhado no Relatório Fiscal. Diante disso, o resultado da alienação, que a contribuinte havia submetido à tributação como receita operacional, foi requalificado como ganho de capital.
A empresa, em sua defesa, sustentou a nulidade do lançamento por excesso de prazo fiscalizatório e omissão do acórdão de primeira instância. No mérito, alegou que seu objeto social sempre contemplou a exploração de negócios imobiliários, e que a frequência das operações não deveria ser um critério para descaracterizar a natureza operacional da receita. A contribuinte apresentou documentação que, em seu entendimento, comprovava a efetiva oferta da operação à tributação pelo lucro presumido, com as receitas de venda e aluguel devidamente declaradas e os DARFs correspondentes de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS recolhidos no 4º trimestre de 2018. A decisão de primeira instância, contudo, rejeitou as preliminares e manteve a exigência fiscal, entendendo que a classificação contábil e a previsão formal não seriam suficientes para conferir natureza operacional à alienação, devendo prevalecer a realidade fática.
No julgamento do CARF, o voto vencedor da maioria destacou a necessidade de distinguir a previsão formal do objeto social da atividade econômica efetivamente exercida. Conforme a interpretação, a expressão “atividade da pessoa jurídica” na legislação tributária, referida no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que delimita a receita bruta, pressupõe o exercício de uma atividade econômica organizada, com coerência funcional, e não apenas a capacidade jurídica abstrata de praticar certos atos. A simples inclusão de compra e venda de imóveis no contrato social, por si só, não seria suficiente para qualificar qualquer alienação de bens dessa natureza como operacional. Essa abordagem visa preservar a distinção legal entre receita operacional e ganho de capital, conforme estabelecido no art. 25 da Lei nº 9.430/1996, impedindo que receitas de natureza patrimonial sejam artificialmente convertidas em operacionais.
O colegiado, majoritariamente, concluiu que o conjunto probatório indicava que a alienação dos imóveis não se inseria em uma atividade imobiliária organizada. Foi observada a ausência de um histórico de operações que evidenciasse atuação regular no mercado de compra e venda de imóveis, bem como a falta de uma estrutura operacional voltada para essa finalidade, como organização empresarial ou dinâmica de rotatividade de ativos. Os elementos dos autos, por outro lado, apontaram que os imóveis eram utilizados no contexto do próprio grupo econômico, por meio de locação intragrupo, o que indicaria sua afetação à estrutura patrimonial e operacional do grupo, e não a um ciclo econômico de exploração imobiliária voltado ao mercado externo. A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, que permite a tributação como receita operacional para imóveis anteriormente locados se a atividade integra o objeto social, foi interpretada de modo a exigir que os imóveis integrem efetivamente o ciclo operacional da empresa, no âmbito de uma atividade econômica organizada.
Embora o voto vencido tenha se posicionado favoravelmente à contribuinte, argumentando que não há base legal para exigir critérios quantitativos de habitualidade ou rotatividade patrimonial para a caracterização da receita operacional, e que a locação anterior, mesmo intragrupo, não descaracterizaria a natureza operacional da receita se tal atividade estivesse no objeto social, a tese majoritária prevaleceu. O voto vencido citou a Súmula CARF nº 171 para rejeitar preliminares de nulidade e fez menção a diversos precedentes administrativos, como os Acórdãos nº 1102-001.085 e nº 1401-001.225, bem como julgados mais recentes, como os Acórdãos nº 9101-005.772, 1401-007.333 e 1401-006.999, para reforçar a ideia de que a exploração locatícia anterior não impede a tributação como receita operacional, desde que a atividade imobiliária faça parte do objeto social. Contudo, esses argumentos não foram suficientes para alterar o entendimento da maioria.
A decisão final do CARF, embasada na interpretação de que a operação configurou uma mera realização de ativo patrimonial e não o exercício de uma atividade imobiliária organizada, consolidou o entendimento de que a receita da alienação dos imóveis deve ser qualificada como ganho de capital. A simplificação inerente ao regime do lucro presumido não autoriza a requalificação de receitas de natureza patrimonial como operacionais, conforme a lógica sistêmica do regime de lucro presumido e o art. 25 da Lei nº 9.430/1996.
Fonte: Rota da Jurisprudência – APET
Referência: Acórdão
CARF nº 1302-007.901
Data da publicação da decisão: 30/04/2026