O aluguel de unidades por curta temporada, modelo explorado por plataformas como o Airbnb, quando feito com habitualidade, desvirtua o caráter residencial dos condomínios. Por isso, só pode ser admitido se for expressamente autorizado em convenção.
Essa conclusão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que deu melhores contornos a uma das questões de maior urgência do Direito Privado mundial. O julgamento ocorreu nesta quinta-feira (7/5).
O colegiado ainda decidiu que a autorização para esse tipo de empreendimento precisa ser feita por mudança na convenção, mediante a aprovação da maioria qualificada de dois terços dos condôminos, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil.
O tema dividiu o colegiado e foi resolvido por 5 votos a 4. Prevaleceu a posição da ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
Abriu a divergência e ficou vencido o ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado pelos ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva e pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.
Em nota, o Airbnb disse que a decisão não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. A empresa prometeu medidas legais cabíveis para que a comunidade exerça o direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.
Modelo em debate
Em comum entre as duas posições está o fato de que os condomínios podem proibir a locação por curta temporada, por causa da jurisprudência construída até aqui por ambas as turmas de Direito Privado do STJ.
A diferença é o que se presume: a proibição, se o condomínio tiver destinação residencial, ou a autorização, se a convenção não trouxer qualquer empecilho.
É proibido, a não ser que autorizem
Para a corrente vencedora, os aluguéis de curta temporada têm caráter de contrato de hospedagem atípico. Ou seja, não incidem sobre eles as regras de locação por temporada da Lei de Locações (Lei 8.245/1991), nem as de hospedagem e hotelaria da Lei Geral de Turismo (Lei 11.771/2008).
Relatora do recurso especial, Nancy Andrighi explicou que não é o meio de oferecimento do imóvel — plataforma digital ou qualquer outro — que define sua natureza, mas a exploração econômica e o grau de profissionalização.
É o que ocorre, em sua análise, quando a unidade é oferecida a desconhecidos, com frequência e habitualidade, sem quantidade mínima de diárias e, por vezes, até com serviços como limpeza, lavanderia, recepção e outros. Nesse caso, existe a finalidade comercial.
“Quando houver previsão de utilização do condomínio para fins residenciais, o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia, que descaracteriza tal uso, só será possível se aprovado em assembleia condominial”, resumiu a relatora.
É autorizado, a não ser que proíbam
A divergência inaugurada por Antonio Carlos Ferreira apontou, por outro lado, que a locação por curta temporada é sempre permitida, desde que não esteja expressamente vedada na convenção do condomínio.
Isso porque a proibição representa uma restrição não prevista em lei do direito constitucional de propriedade, algo que só cabe mediante juízo concreto de ponderação — no caso, pela decisão de dois terços dos condôminos.
O voto ainda observou que a ausência de prestação de serviços típicos de atividade hoteleira em locações dessa natureza permite enquadrar esses imóveis no uso residencial eventualmente previsto na convenção condominial.
“O uso nocivo da unidade pode ser coibido e punido por instrumentos legais. O condomínio pode, a qualquer tempo, com voto de dois terços dos condôminos, vedar esse tipo de locação. É, inclusive, intuitivo que o desejo de proibir tenha maior potencial de mobilização do que o tendente a autorizar.”
Na mesma linha, Villas Bôas Cueva destacou que há a clareza da possibilidade de proibir a locação de curta temporada, por todas as razões discutidas: segurança e sossego dos condôminos ou até política pública de habitação.
“Estamos mudando a jurisprudência e restringindo um direito constitucional. Não existe nenhuma vedação legal expressa e específica a essa modalidade de locação. Teríamos que refletir melhor. Existem projetos de lei sobre o tema. Será que convém inverter o sinal e proibir a locação?”, indagou.
Nota do Airbnb
A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis. No Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano. Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.
REsp 2.121.055
Fonte: Conjur