As taxas de manutenção cobradas por associações de moradores possuem natureza pessoal e não se equiparam às obrigações propter rem dos condomínios — ou seja, não são vinculadas ao bem. Portanto, a cobrança depende da adesão voluntária do proprietário, tornando-se inexigível a partir do momento em que este manifesta expressamente a vontade de se desassociar.
Com base neste entendimento, o juiz Marcelo Octaviano Diniz Junqueira, da 2ª Vara Cível de Atibaia (SP), julgou improcedente uma ação de cobrança movida por uma associação contra um casal de ex-proprietários de um lote.
A situação envolve a cobrança de cotas de manutenção de loteamento referentes a um período posterior a agosto de 2021. A entidade autora alegava que os réus eram inadimplentes quanto ao rateio das despesas comuns do imóvel, totalizando uma dívida de cerca de R$ 41,4 mil. No entanto, os moradores comprovaram que haviam rescindido o contrato de compra do lote anos antes, em 2016, e comunicado a desfiliação à administração.
Na ação, a associação sustentou a legitimidade da cobrança pelo rateio de serviços prestados. Em sua defesa, os réus argumentaram ilegitimidade passiva e inexistência de vínculo jurídico, uma vez que o distrato do imóvel ocorreu muito antes do período cobrado. A defesa apontou ainda que notificou a autora sobre a saída, mas as cobranças persistiram mesmo após a devolução do bem à incorporadora.
Natureza da obrigação
Ao analisar o mérito, o magistrado acolheu os argumentos da defesa. A sentença destacou a distinção jurídica entre condomínios edilícios, regidos por convenção registrada em cartório, e loteamentos fechados.
O juiz explicou que, no caso das associações, a obrigação de pagar não decorre automaticamente da titularidade do imóvel, mas sim da livre vontade de se associar, vedando-se a permanência compulsória.
“A tentativa de equiparar as taxas de associados às taxas condominiais (regida pela Lei 4.591/64 e arts. 1.314 e seg. do CC) não prospera, visto que a natureza da obrigação é diversa, ou seja, pessoal e de direito real, respectivamente”, afirmou o juiz.
A decisão aplicou o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 882, e pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492, que consideram inconstitucional a imposição de taxas a não associados. Como os réus comprovaram a comunicação de desligamento, a cobrança foi considerada indevida.
“Cessado o consentimento, mediante comunicação formal, não prevalece a obrigação. Reza o artigo 5º, XX da CF que ‘ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado’”, concluiu.
Clique aqui para ler a sentença
Processo 1007155-19.2025.8.26.0048
Fonte: Conjur