É possível reduzir a cláusula penal nos casos de distrato na compra de imóvel quando sua aplicação, ainda que nos limites da lei, mostrar-se excessiva e levar à perda total do valor pago pelo comprador.
A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que deu provimento ao recurso especial de uma empresa de alimentos em disputa com uma outra de empreendimentos imobiliários.
A primeira comprou um imóvel da segunda, mas posteriormente houve rescisão. Pelo contrato, a dona do empreendimento poderia reter 10% do valor total do negócio, o que resultaria em ficar com tudo o que já havia sido pago pela compradora.
Essa medida, embora autorizada pelo artigo 32-A da Lei do Distrato (Lei 6.766/1979), é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, cujo artigo 53 considera nulas as cláusulas que levarem à perda total das prestações pagas após a resolução do contrato de compra e venda.
Esse conflito de normas vem sendo resolvido pela 3ª Turma do STJ dando prevalência às leis consumeristas. Com base nesse precedente, o colegiado limitou a retenção a 25% do valor já pago pela empresa compradora.
Lei do Distrato x CDC
Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro defendeu a relativização do artigo 32-A da Lei do Distrato, considerando que a limitação da retenção em favor do devedor não deve causar prejuízo ao credor.
Isso porque ele recuperará o imóvel, que poderá ser vendido novamente, talvez por um preço maior. Já para o comprador, a retenção de 10% do valor do contrato implicaria perder tudo o que foi investido.
Assim, o magistrado defendeu a prevalência do CDC como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito. A redução proposta, para 25% sobre o valor pago pelo comprador, mostra-se em tudo e por tudo razoável, segundo Moura Ribeiro.
“Não se pode esquecer, até mesmo, que o capital, antes de tudo, deve ser humanista, ter bom perfume, ter alma”, disse o relator.
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REsp 2.194.055
Fonte: Conjur